Le marché immobilier andorran est l’un des plus dynamiques des Pyrénées. Porté par une demande soutenue de résidents étrangers et une offre limitée par la géographie montagneuse, il se caractérise par des prix élevés mais une fiscalité avantageuse sur les transactions et la détention. Que vous envisagiez d’acheter un bien immobilier en Andorre pour y résider ou comme investissement, voici ce que vous devez savoir.
Le marché immobilier andorran en 2026
L’immobilier andorran a connu une forte valorisation ces dernières années, notamment depuis 2020. Les prix ont augmenté de façon significative dans toutes les paroisses, portés par :
- L’afflux de résidents étrangers attirés par la fiscalité
- La demande de résidences secondaires des Espagnols et Français
- L’offre foncière très limitée (terrain montagneux)
- L’accord d’association avec l’UE qui renforce l’attractivité
Prix moyens par paroisse en 2026
| Paroisse | Prix moyen €/m² | Profil |
|---|---|---|
| Andorra la Vella | 4 500 – 6 500 € | Centre urbain, commerces, bureaux |
| Escaldes-Engordany | 4 000 – 5 500 € | Résidentiel haut de gamme, thermes |
| La Massana | 3 500 – 5 000 € | Montagne, ski, familles |
| Ordino | 3 000 – 4 500 € | Nature, calme, télétravail |
| Encamp | 2 800 – 4 000 € | Ski, accès Pas de la Casa |
| Sant Julià de Lòria | 2 500 – 3 500 € | Frontière espagnole, plus abordable |
| Canillo | 2 800 – 4 200 € | Ski, Grandvalira, résidentiel |
Peut-on acheter librement un bien immobilier en Andorre en tant qu’étranger ?
Oui, mais avec quelques particularités. L’achat immobilier en Andorre est ouvert aux étrangers, qu’ils soient résidents ou non-résidents. Cependant :
- Les non-résidents peuvent acheter librement mais doivent déposer une caution de 15 % du montant de l’investissement auprès de la AFA (Autorité de Régulation Financière), remboursable sans intérêt
- Les résidents andorrans (titulaires d’un permis de résidence valide) achètent sans cette contrainte
- Aucune restriction particulière sur la nationalité de l’acheteur
La fiscalité sur l’immobilier andorran
C’est l’un des grands avantages de l’Andorre : la fiscalité immobilière est nettement plus douce qu’en France ou en Espagne.
Droits de mutation (ITP)
Lors de l’achat d’un bien immobilier en Andorre, les droits de mutation (Impost de Transmissions Patrimonials) s’élèvent à 4 % du prix de vente (contre 5 à 8 % en France selon les départements). Pour les immeubles neufs, c’est l’IGI (4,5 %) qui s’applique à la place.
Impôt sur la plus-value immobilière
La plus-value immobilière réalisée lors de la revente est soumise à l’IRPF en Andorre. Le taux applicable dépend de la durée de détention :
- Détention de moins d’1 an : taux plein (jusqu’à 10 %)
- Détention de 1 à 3 ans : réduction progressive
- Détention de plus de 10 ans : exonération totale
Après 10 ans de détention, la plus-value est entièrement exonérée d’impôt — un avantage considérable pour les investisseurs long terme.
Taxe foncière
La taxe foncière andorrane (Impost sobre els Bens Immobles, IBI) est très faible comparée à la France. Elle est calculée sur la valeur cadastrale, généralement bien inférieure à la valeur de marché, ce qui résulte en des montants annuels modestes.
Absence d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
L’Andorre ne dispose pas d’impôt sur la fortune ni d’équivalent à l’IFI français. Posséder un ou plusieurs biens immobiliers de valeur en Andorre n’entraîne aucune imposition supplémentaire sur le patrimoine.
Financement et hypothèque en Andorre
Les banques andorranes proposent des prêts immobiliers aux résidents et aux non-résidents selon leurs critères habituels :
- Apport minimum : généralement 20 à 30 % du prix d’achat
- Durée maximale : 25 à 30 ans selon les établissements
- Taux d’intérêt : variables selon le marché, généralement compétitifs
- Banques actives : Andbank, MoraBanc, Crèdit Andorrà, BancSabadell d’Andorra
Le processus d’achat immobilier en Andorre
- Recherche du bien : via des agences immobilières locales ou des plateformes spécialisées
- Signature d’un compromis de vente (contrat de réservation avec arrhes, généralement 10 %)
- Vérifications juridiques : titre de propriété, charges, urbanisme (recommandé avec un notaire ou avocat)
- Acte de vente devant notaire andorran
- Enregistrement au registre foncier andorran
- Paiement des droits de mutation (ITP 4 %)
Immobilier et résidence en Andorre
Posséder un bien immobilier en Andorre n’ouvre pas automatiquement droit à la résidence. La résidence andorrane requiert des démarches distinctes auprès du Servei d’Immigració. Cependant, être propriétaire facilite la justification du logement dans le dossier de résidence.
FAQ — Immobilier en Andorre
Acheter un appartement en Andorre donne-t-il la résidence ?
Non. L’achat d’un bien immobilier ne confère pas automatiquement un droit de résidence en Andorre. Il faut déposer un dossier de résidence auprès des autorités andorranes, en remplissant les critères spécifiques selon le type de résidence souhaité.
Peut-on louer son bien immobilier andorran ?
Oui, la location de biens immobiliers est autorisée en Andorre. Les revenus locatifs sont soumis à l’IRPF andorran (0–10 %). La location touristique de courte durée est réglementée et nécessite une licence spécifique selon les paroisses.
Quelle paroisse choisir pour investir en Andorre ?
Le choix dépend de votre profil : Andorra la Vella et Escaldes pour le dynamisme commercial et urbain, La Massana et Canillo pour le ski et la nature, Sant Julià de Lòria pour des prix plus accessibles. Les paroisses de montagne offrent un meilleur potentiel locatif saisonnier.
Vidéo : Le prix du marché immobilier en Andorre (5 600 vues)
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